Wonen in Frankrijk

Koop uw Franse vakantiewoning via de SCI
Als u besloten heeft een woning in Frankrijk te kopen is het verstandig daar zoveel mogelijk plezier en zo weinig mogelijk ergernis over te krijgen. Fiscaal valt er nogal wat te 'verdienen' aan onroerend goed in Frankrijk, daarbij geholpen door de Franse Wet.

Wanneer u als Nederlander samen met uw echtgenoot, partner, familieleden of een andere relatie een investering doet in Frans onroerend goed is het verstandig om de onderlinge eigendomsverhoudingen op een goede manier geregeld te hebben. Te denken valt aan een goede overdraagbaarheid van het onroerend goed, onderlinge afspraken en de onderlinge samenwerking. In Frankrijk is het gebruikelijk daarvoor de SCI (Société Civile Immobilière) te gebruiken. De SCI is een beheersvennootschap en kan alleen voor dit doel worden gebruikt. Het commercieel exploiteren is binnen de SCI niet toegestaan. Doet u dat wel dan wordt u aangeslagen voor de vennootschapsbelasting (ISS, Impôt Sur les Sociétés). Ook voor ontwikkeling van onroerend goed kunt u de SCI gebruiken.

Rechtsvorm
Een SCI is een Franse rechtsvorm en lijkt het meest op een Nederlandse maatschap of vennootschap onder firma maar dan wel met een in aandelen verdeeld kapitaal. Of, zoals u wilt, een mengvorm van een BV en een VOF (Vereniging onder Firma). Deze rechtsvorm kennen we in ons land niet. De participanten of aandeelhouders, in elk geval twee of meerdere personen, hebben ieder kapitaal ingebracht. Naar rato van hun aandelenbezit zijn ze aansprakelijk voor de schulden. Uw aandeel in het onroerend goed kunt u overdragen in de vorm van overdracht van uw aandelen in de SCI. Na afloop van het eerste boekjaar moet een balans worden overlegd bij de Franse belastingdienst. De SCI is fiscaal transparant. Dit betekent, dat wanneer de SCI bij verkoop winst maakt, deze winst direct wordt belast bij de aandeelhouders en niet bij de SCI.

Lagere overdrachtsbelasting
De belasting moet worden betaald over het verschil tussen aankoop-en verkoopprijs, de “plus-value”, of in gewoon Nederlands, de overwaarde. Deze belasting is bedoeld om speculatie met onroerend goed tegen te gaan. Daarom vallen eigenaren van huizen die dienen voor permanente bewoning niet onder deze regeling. Als u permanent in Frankrijk gaat wonen hoeft u bij de verkoop van uw hoofdverblijf geen plus-valuebelasting te betalen, mits u tenminste een jaar als Frans fiscaal ingezetene kunt worden aangemerkt. Voor de belastingheffing over verkoopwinsten betekent dit dat er belasting wordt geheven bij de participant, waarbij dezelfde vrijstellingen gelden, die ook gelden als u rechtstreeks mede-eigenaar van het onroerend goed zou zijn geworden. Een voordeel is, dat u als participant geen fiscaal vertegenwoordiger hoeft te zoeken in Frankrijk en dus bespaart u zich deze kosten. Voor de vermogensbelasting gelden dezelfde vrijstellingen als in het geval wanneer u rechtstreeks eigenaar bent. Bij verkoop en/of overdracht van uw onroerend goed in Frankrijk wordt, net als bij overdracht van aandelen in de SCI overdrachtsbelasting (droit d’enregistrement) geheven. Het percentage bedraagt 4,8%. De SCI kan worden gebruikt om de belastingdruk effectief lager te krijgen. Bij aankoop van een bouwterrein kan het gebruik van de SCI nadelig zijn.

Statuten
Vanuit Nederlands oogpunt bestaan er in de inkomstenbelasting twee mogelijkheden: 1) de SCI wordt, net als een Nederlandse B.V., behandeld als een lichaam of 2) er wordt, net als in Frankrijk, fiscaal door de SCI gekeken. Behandeling als een lichaam houdt in de regel in dat u wordt aangemerkt als aanmerkelijk belanghouder. Betaalt u geen huur aan de SCI voor uw gebruik van het onroerend goed, dan kan de belastinginspecteur dit beschouwen als een vermomde winstuitkering door de SCI. De kosten voor u zullen 25% of 33,33% aanmerkelijk belangheffing bedragen.

Bij overdracht van de aandelen is ook 25% over de gerealiseerde winst verschuldigd. Niet echt aantrekkelijk voor u! Het is echter mogelijk om de statuten van de SCI zodanig te formuleren, dat de SCI niet als lichaam wordt aangemerkt. De Nederlandse inspecteur van belasting kijkt dan ook door de SCI heen en, als het om een tweede eigen woning gaat, wordt de waarde hiervan opgenomen in de rendementsgrondslag van box 3. Aan u wordt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting verleend op basis van bijna hetzelfde bedrag. Zo blijft de in Nederland verschuldigde fictieve rendementsheffing beperkt.

Het Nederlands erfrecht
De SCI past prima in uw successieplanning. Erfrechtelijke verkrijging van onroerend goed leidt tot toepasselijkheid van Frans erfrecht. De overdracht van de aandelen in de SCI valt onder het Nederlandse erfrecht. Frankrijk heft wel successierecht. De SCI kan zodanig worden gestructureerd dat u minder Frans successierecht verschuldigd bent. De overdracht van aandelen biedt u op een gemakkelijke manier de mogelijkheid om jaarlijks een aantal aandelen in de SCI ter grootte van de schenkingsvrijstelling over te dragen.

Laatste nieuws van de Franse fiscus
De vermogenswinstbelasting in Frankrijk wordt sterk versoepeld en het tarief wordt verlaagd. Na een bezitsperiode van 15 jaar (was 22 jaar) is niets meer verschuldigd en het tarief gaat van 33,33% naar 26%. Het lage tarief van de omzetbelasting voor verbouwing aan woningen ouder dan twee jaar (5,5% in plaats van 19,6%) blijft ook in 2004 van kracht. De bouwmaterialen dienen in Frankrijk te zijn aangeschaft.


Ik wil een afspraak

 

Uitgelicht

Recent bekeken