Wonen in Duitsland

De aanschaf van onroerend goed in Duitsland 
In Duitsland mogen Europeanen - met uitzondering van rechtspersonen (dit zijn bijvoorbeeld firma's)- zonder enige vorm van vergunningenplicht grondeigendom verwerven.

De in Nederland zeer hoge grondprijzen maken voor veel Nederlanders de koop van een huis in Duitsland interessant. Maar waar moet een koper op letten? Zowel het verwerven van een onroerend goed, de voorwaarden voor de aankoop en ook de aan de koop verbonden rechten en plichten, richten zich naar de wetten van de Bondsrepubliek Duitsland. Als koper van een onroerend goed in Duitsland wordt u daarom met een aantal onbekende feiten en voorschriften geconfronteerd. Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het dus belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in de Bondsrepubliek Duitsland.

Ten eerste moet hij weten, dat voor het verwerven van de eigendom het afsluiten van twee overeenkomsten én de inschrijving in het "Grundbuch" (kadaster) vereist zijn: als eerste wordt een "Kaufvertrag" (koopovereenkomst) afgesloten, daarna moeten de partijen het erover eens zijn, dat de eigendom van het stuk grond op de koper moet overgaan, dit wordt in Duitsland "Auflassung" genoemd. Tenslotte moet de wijziging ten aanzien van de eigendom in het "Grundbuch" worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het "Grundbuch" wordt de koper eigenaar.

Notariele vastlegging van de koopovereenkomst
Met het afsluiten van de koopovereenkomst ontstaat een aanspraak op eigendomsoverdracht . Om de notariskosten te beperken, verklaren de partijen de tweede overeenkomst (de "Auflassung") meestal al in de koopovereenkomst. Beide overeenkomsten worden dus vaak gecombineerd in één notariële akte.

Kosten bij aankoop
Bij de aankoop van grond ontstaan in elke geval kosten voor de notaris, inschrijving in het kadaster en overdrachtsbelasting.

De kosten voor de notaris zijn afhankelijk van de waarde van het object en van hetgeen de notaris concreet voor de partijen dient te doen. Voor het opmaken van de koopakte ontvangt de notaris twee vergoedingen. Wordt de "Auflassung" in een aparte akte vastgelegd, dan ontstaat er een extra halve vergoeding. Daarnaast kunnen vergoedingen ontstaan, indien de notaris het inschrijven van een akte voor Grundschulden of hypotheken moet verzorgen. De vergoedingsstructuur is degressief, d.w.z. de stijging is niet gelijk aan de stijging van de waarde van het grondstuk.

De kosten voor de inschrijving in het kadaster bedragen in de regel een éénmalige vergoeding afhankelijk van de waarde van het onroerende goed. Bij het inschrijven of overdragen van hypotheken kunnen overige vergoedingen van gelijke hoogte erbij komen.

Globaal kan men uitgaan van ongeveer 1 tot 2% van de koopprijs aan notaris- en kadasterkosten.

De overdrachtsbelasting, 'Grunderwerbsteuer', bedraagt op dit moment 3,5% en moet aan de belastingdienst (Finanzamt) worden voldaan.

Verder moet de koper i.t.t. in Nederland meestal de courtage van de makelaar betalen. In de meeste gevallen bedraagt deze 3,48% van de verkoopprijs (inclusief belasting).

Nederlandse fiscale voordelen voor Duitse eigen woning
Natuurlijke personen die niet in Nederland wonen, bijvoorbeeld in Duitsland, maar wel binnenlands Nederlands inkomen genieten, zijn in Nederland een "buitenlandse belastingplichtige" over het binnenlandse inkomen.

Eigenheimzulage
Noot vooraf: De Duitse wetgeving ten aanzien van de 'Eigenheimzulage' staat momenteel, maart 2003, ter discussie. Voor een actuele stand van zaken kunt u terecht bij het Finanzamt waar u woont of op de website www.fm.nrw.de.

In Duitsland kan men, in het kader van Duitse subsidieregelingen tot stimulering van het eigen woningbezit, in voorkomende gevallen ook aanspraak maken op de zogenoemde Eigenheimzulage. Een subsidie voor de bouw, aanschaf of verbouw van een eigen woning, gedurende (maximaal) acht jaren. Deze uitkering is in Duitsland onbelast, dus netto.

Bij nieuwbouw van een woning betaalt de Staat gedurende 8 jaar een jaarlijkse basissubsidie van maximaal 2.556 . Dit bedrag is alleen lager indien de totale koopprijs van de woning en het bouwperceel lager is dan 51.120 €. In dat geval ontvangt u als Staatssubsidie jaarlijks slechts maximaal 5% van de kosten.

Alle woningen, die worden aangekocht in de periode tot het einde van het tweede jaar na oplevering, worden als nieuwbouwwoning erkend.

Bij de aankoop van een bestaande woning bedraagt de jaarlijkse subsidie maximaal 1.278 €.

Indien de totale koopprijs van de woning en het perceel lager is dan 51.120 €, bedraagt de maximale jaarlijkse steun 2,5% van de koopprijs.

Naast de basissubsidie ontvangen gezinnen met kinderen gedurende 8 jaar een kindertoelage van 767 € per kind per jaar.

Om de subsidie te kunnen verkrijgen mag een echtpaar in twee jaar tot maximaal 163.614 € verdienen. Voor een alleenstaande bedraagt deze grens 81.807 €. De inkomensgrens voor een gezin met kinderen wordt met 30.678 € per kind verhoogd.

Bij keuze voor de "binnenlandse belastingplicht" in Nederland wordt deze Eigenheimzulage echter wel als belaste periodieke uitkering betrokken in het wereldinkomen. Weliswaar wordt voor deze uitkering een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting verleend, daar ze ingevolge het verdrag tussen Nederland en Duitsland aan het woonland, i.c. Duitsland, is toegewezen. Maar de belastbaarheid ervan vermindert wel het belastingvoordeel van de aftrek van de hypotheekrente van de Duitse eigen woning op het Nederlandse inkomen.

Bron: Euregio
Meer info: www.consumenten.euregio.nl


Ik wil een afspraak

 

Uitgelicht

Recent bekeken